La inversión inmobiliaria es una de las alternativas para poner a trabajar nuestro dinero. Este excel está creado para las personas que tienen en mente invertir en una vivienda para alquilarla y comenzar a generar cashflow con ella.
Al final de este artículo te regalo esta plantilla para que puedas analizar las características necesarias que tiene que tener una vivienda para que te decidas a invertir en ella.
Esta plantilla está compuesta principalmente por 4 casillas modificables (no recomiendo modificar ninguna otra) que tienen en cuenta 4 aspectos fundamentales a la hora de invertir en un inmueble.
Entrada ¿De cuánto dinero disponemos para solicitar una hipoteca? Obviamente esto es una característica personal, y aunque hay libros donde se mencionan hipotecas donde no se deposita una entrada. Esto no es el común de las actividades financieras por lo que muchas veces la entrada será un condicionante para que te aprueben o no una hipoteca. Por lo general en España la entrada que solicitan se sitúa en el 20%. Es decir, que si quieres acceder a un piso de 100.000€ deberás depositar al menos 20.000€. Pero como ya os digo esto depende mucho de cada banco y del historial crediticio de cada persona.
Tipo de interés esta casilla debemos de rellenarla con el tipo de interés que nos ofrezca el banco, en este excel solo tenemos en cuenta un tipo de interés fijo por lo que deberemos de establecerlo nosotros de manera ficticia para calcular aproximadamente junto con el número de cuotas cuánto nos costará la hipoteca de manera mensual. Este es uno de los aspectos más importantes a la hora de fijar una hipoteca. Vamos a ver un ejemplo comparativo:
Por un lado vamos a solicitar una hipoteca de 50.000€ a un tipo de interés del 2% a 360 meses (30 años), por otro lado, vamos a solicitar una hipoteca de 50.000€ a un tipo de interés del 3,5%.
En el primer caso la hipoteca representará un pago mensual de 184.81€
En el segundo caso la hipoteca representará un pago mensual de 224.52€
A priori una diferencia de 40€ no puede parecer tan abultada, pero si lo ponemos en contexto al final de los 360 pagos habremos desembolsado una cantidad de 14.400€. Si además tenemos en cuenta el coste de oportunidad de no destinar esos 40€ mensuales a cualquier otra inversión las cifras se vuelven mucho mayores.
Mensualidades ¿Cuánto tiempo vamos a estar pagando hipoteca? Este es otro factor definitorio ya que a mayor tiempo, mayores intereses. Siguiendo con el ejemplo anterior de la hipoteca de 50.000€ la diferencia de pagos entre amortizarla en 360 meses a 260 meses manteniendo el tipo de interés en el 3,5% (es solo un ejemplo) se sitúa en 224.52*360 = 80.827,2€ y en 260 meses 274.62€*260 = 71.401.2€ lo que presenta una diferencia de 9426.2€.
A priori parece lo mejor en términos generales amortizar la hipoteca cuanto antes mejor. Pero en este tipo de inversiones no solo debemos de tener en cuenta los aspectos presentes, sino también los futuros.
Una forma de quemar deuda es con la inflación, si pasamos por un periodo inflacionario en términos nominales tu cuota sigue siendo la misma, pero en términos reales, una vez descontada la inflación nuestra cuota de préstamo cada vez será menor.
Otros gastos en una inversión inmobiliaria no solo se incurre en el gasto de la hipoteca. Este tipo de inversión lleva consigo una serie de gastos mensuales o anuales que deberemos de computar en nuestras predicciones para acertar y generar cashflow. Estos gastos pueden ser el seguro de vivienda, el IBI, gastos de notaría, gastos de inmobiliaria, gastos de reparación… Por lo tanto en esta tabla también podemos elegir el importe de gastos mensuales asociados a cada inversión.
¿Cómo descargar este excel?
Pues bien, para poder disfrutar de este excel solo tienes que hacer 2 sencillos pasos:
- El primero es pinchar en el enlace a la hoja de cálculo de google.
- El segundo es hacer una copia de ella
Te lo explico con unas capturas:
Una vez que pinches en el enlace que aparece al final del artículo te mandará hacia una hoja de cálculo. Este no es el excel que puedes utilizar, ya que es privado y te aparecerá que es de “solo lectura”. Una vez te encuentres aquí deberá de seguir la siguiente ruta:
Archivo > Hacer una copia > Hacer una copia (seleccionando dentro de tu unidad donde quieres hacerla)
Una vez la hagas se te abrirá otra hoja de cálculo exactamente igual que la mía pero que si puedes modificar y utilizar.
Muchas gracias por todo, y si te ha gustado este recurso comparte el enlace con tus amigos inversores.
Muy útil e interesante tu trabajo, gracias por compartirlo!
Muchas gracias!! Espero que te haya sido de ayuda